Energielabel en verhuur: waar moet u als verhuurder op letten?

Als verhuurder krijgt u steeds vaker te maken met het energielabel. Het label staat in uw advertentie, het telt mee in de huurprijs en de overheid wil dat huurwoningen met een slecht label de komende jaren worden verbeterd. Toch is het voor veel particuliere verhuurders en beleggers onduidelijk wat er nu precies verplicht is, wat er nog aankomt en hoe u de verbetering van uw woningen slim aanpakt. In dit artikel zetten we het op een rij: van de huidige verplichting tot een praktische aanpak voor een woning of een complete portefeuille.

Wat is een energielabel precies?

Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is, uitgedrukt in een letter van A++++ (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Sinds de invoering van de huidige bepalingsmethode wordt het label berekend volgens de NTA 8800. Een energieadviseur (EP-adviseur) komt daarvoor bij u langs en legt technische gegevens vast: de isolatie van gevel, dak, vloer en glas, de verwarmingsinstallatie, de warmwatervoorziening, de ventilatie en eventuele zonnepanelen. Volgens RVO duurt zo'n opname ongeveer anderhalf tot twee uur en moet de eigenaar daarbij aanwezig zijn.

Met die gegevens berekent een computerprogramma het energieverbruik van de woning bij gemiddeld bewonersgedrag en het Nederlandse klimaat. Het resultaat is de energieprestatie-indicator: het primaire fossiele energiegebruik in kWh per m² per jaar. Die indicator bepaalt de labelletter. De adviseur registreert het label in EP-online, het officiële register, en u ontvangt een afschrift.

Hoe lang is een energielabel geldig?

Een energielabel is tien jaar geldig. Op het label staat een datum ‘geldig tot’. Is die datum verstreken op het moment dat u de woning opnieuw verhuurt, dan moet u een nieuw label laten maken. De versie in EP-online is leidend. Heeft u sinds de vorige opname geïsoleerd, nieuwe kozijnen geplaatst of de installatie vervangen, dan loont het vaak om ook eerder al een nieuw label te laten opnemen: de verbeteringen tellen pas mee als ze op het label staan.

Wat is er nu al verplicht voor verhuurders?

Op basis van de informatie van RVO (gecontroleerd in oktober 2026) gelden voor verhuur van een bestaande woning de volgende regels:

• Bij nieuwe verhuur moet de woning een geldig energielabel hebben en krijgt de huurder een afschrift.
• Sinds 29 mei 2026 geldt de labelplicht ook bij verlenging of vernieuwing van een huurcontract.
• In advertenties moet u de labelklasse én de energieprestatie-indicator vermelden. Sinds 29 mei 2026 geldt dat ook voor monumenten.
• Handhaving: heeft u geen geldig label bij oplevering, verkoop, verhuur of renovatie, dan kunt u een boete krijgen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt hierop toezicht.

Heeft u meerdere woningen, bijvoorbeeld een portefeuille appartementen in hetzelfde complex, dan is het verstandig om de labels centraal bij te houden: per adres de labelletter, de geldigheidsdatum en het jaar waarin u verbetering plant. Zo voorkomt u dat een woning bij een huurderswissel ineens zonder geldig label op de markt komt.

Wat komt eraan voor woningen met label E, F of G?

Het kabinet werkt aan een verplichting om huurwoningen met een slecht label te verbeteren. Volgens Rijksoverheid (nieuwsbericht van 10 juli 2026) moeten eigenaren van huurwoningen met energielabel E, F of G hun woningen uiterlijk op 1 januari 2029 hebben verduurzaamd naar minimaal label D. Let op de status: het gaat om een ontwerpbesluit dat in juli 2026 naar de Tweede en Eerste Kamer is gestuurd (voorhang). Daarna volgt advies van de Raad van State. Het kabinet streeft ernaar de wijziging eind 2026 op te nemen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Juridisch is de verplichting dus nog niet definitief, maar de richting is duidelijk. Wie nu een woning met label E, F of G verhuurt, doet er verstandig aan om de verbetering in te plannen. Wachten tot vlak voor de deadline betekent dat u tegelijk met veel andere verhuurders aannemers, isoleerders en installateurs zoekt. Vraag voor de actuele stand van zaken naar de laatste regels op rijksoverheid.nl.

Energielabel en de huurprijs

Sinds de Wet betaalbare huur weegt het energielabel zwaarder mee in het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntenstelsel waarmee de maximale huurprijs van veel woningen wordt bepaald. Een beter label levert dus niet alleen lagere energielasten voor de huurder op, maar kan ook invloed hebben op de huurprijs die u mag vragen. Hoeveel punten een label precies oplevert, hangt af van het type woning en de actuele regels. Gebruik daarvoor de officiële huurprijscheck van de Huurcommissie of vraag het na bij een specialist; wij noemen hier bewust geen puntenaantallen.

Overzicht: wat betekent uw label voor u?

Situatie	Wat speelt er?	Advies
Geen geldig label	Verplicht bij nieuwe verhuur, verlenging en in advertenties; boete mogelijk	Direct een EP-adviseur inschakelen voordat u adverteert of verlengt
Label E, F of G	Voorgenomen verplichting om uiterlijk 1 januari 2029 naar minimaal D te gaan	Nu een verbeterplan maken en de uitvoering inplannen, bij voorkeur tijdens een huurderswissel
Label D of C	Voldoet aan de voorgenomen ondergrens; label weegt mee in de huurprijs	Verbeteringen combineren met gepland onderhoud, zoals dakvervanging of nieuwe kozijnen
Label B of beter	Goede uitgangspositie voor verhuur en waarde	Label actueel houden en installaties goed onderhouden
Label verloopt binnenkort	Na de ‘geldig tot’-datum is een nieuw label nodig	Nieuwe opname plannen, zeker als er sinds de vorige opname verbeteringen zijn gedaan

Van label E naar D (of beter): welke maatregelen werken?

Welke maatregel het meeste oplevert, verschilt per woning. Een tussenwoning uit de jaren zeventig vraagt een andere aanpak dan een portiekflat uit de jaren vijftig of een vooroorlogse benedenwoning. Toch zien we in de praktijk een vaste volgorde die meestal goed werkt: eerst de schil, dan de installatie.

1. Isolatie van de schil

Isolatie is vrijwel altijd de basis. Denk aan spouwmuurisolatie (als er een spouw is), dakisolatie, vloer- of bodemisolatie en het vervangen van enkel of oud dubbel glas door HR++ of triple glas. In ons artikel Spouwmuurisolatie: wanneer is het zinvol? leest u hoe u beoordeelt of een spouw geschikt is.

2. Ventilatie

Een goed geïsoleerde woning moet goed geventileerd worden, anders ontstaan vocht- en schimmelproblemen. Mechanische ventilatie met CO2-sturing of een systeem met warmteterugwinning verbetert bovendien het label.

3. Verwarming en warm water

Na isolatie komt de installatie. Een (hybride) warmtepomp, een zonneboiler of aansluiting op een warmtenet kunnen het label flink verbeteren. In een appartementencomplex is dat vaak een zaak van de hele VvE; zie Warmtepomp in een appartementencomplex: kan dat?

4. Zonnepanelen

Zonnepanelen verlagen het berekende fossiele energiegebruik en kunnen zo het laatste zetje geven. Bij appartementen is het dak gemeenschappelijk eigendom en beslist de VvE.

Tip: Laat de EP-adviseur bij de opname ook een maatregelenadvies of ‘wat-als’-berekening maken. Dan ziet u vooraf welke combinatie van maatregelen de woning naar label D of hoger brengt, in plaats van achteraf te ontdekken dat één maatregel net niet genoeg was.

Slim plannen: verduurzamen tijdens een huurderswissel

Ingrijpende werkzaamheden in een bewoonde woning zijn lastig: de huurder moet instemmen, er is overlast en u moet rekening houden met tijdelijke voorzieningen. Een huurderswissel is daarom het ideale moment om grotere verbeteringen door te voeren, zoals vloerisolatie, nieuwe kozijnen of een nieuwe installatie. Het risico is wel dat de woning daardoor langer leegstaat. Met een strakke planning en een vaste coördinator blijft die leegstand beperkt. Meer daarover leest u in Mutatieonderhoud bij een huurwoning: zo beperkt u leegstand.

Wilt u verbeteren terwijl de huurder blijft wonen, dan gelden er regels voor renovatie in een bewoonde huurwoning. Bespreek het plan tijdig, leg afspraken schriftelijk vast en vraag naar de actuele regels rondom renovatievoorstellen bij de Huurcommissie of een juridisch adviseur.

Praktijkvoorbeeld: een kleine portefeuille in Zuid-Holland

Stel: een particuliere belegger bezit zes appartementen verspreid over twee complexen en een benedenwoning. Uit een inventarisatie blijkt dat drie woningen label E of F hebben, twee label D en één label C. Bij twee woningen is het label bovendien bijna verlopen.

De aanpak in zo'n situatie ziet er in de praktijk vaak zo uit:

1. Inventarisatie: per woning de labelletter, geldigheid, bouwjaar, isolatiestatus en de leeftijd van de cv-ketel vastleggen.
2. Verbeterplan per woning: met een EP-adviseur bepalen welke maatregelen nodig zijn om minimaal label D te halen, en waar een sprong naar C of B haalbaar is.
3. Afstemming met de VvE: voor de appartementen nagaan welke maatregelen (gevel, dak, gezamenlijke installatie) via de VvE lopen en wat binnen het appartement zelf kan, zoals glas en ventilatie.
4. Planning op huurderswissels: de zwaarste ingrepen koppelen aan verwachte mutaties en de lichtere maatregelen in overleg met zittende huurders uitvoeren.
5. Nieuw label: na de werkzaamheden direct een nieuwe opname laten doen, zodat de verbetering in EP-online staat.

Zo wordt een grote opgave opgeknipt in overzichtelijke stappen, ruim voor de beoogde deadline.

Subsidie voor verhuurders

Voor particuliere verhuurders bestaat de Subsidieregeling verduurzaming en onderhoud huurwoningen (SVOH). Volgens Rijksoverheid loopt deze regeling tot 2030. Daarnaast kan de VvE van een complex met minimaal één koopwoning subsidie aanvragen via de SVVE. De voorwaarden en bedragen veranderen regelmatig; raadpleeg daarom altijd de actuele informatie op rvo.nl voordat u opdracht geeft. Bij de SVVE moet de aanvraag bijvoorbeeld vóór de uitvoering worden gedaan. Lees meer in Een VvE verduurzamen: stappenplan van idee tot uitvoering.

Waarom technisch vastgoedbeheer helpt

Het energielabel staat niet los van het gewone onderhoud. Een dak dat over een paar jaar toch vervangen moet worden, kunt u op dat moment meteen isoleren. Een cv-ketel aan het einde van zijn levensduur is het logische moment om naar een (hybride) warmtepomp te kijken. Wie onderhoud en verduurzaming in één plan opneemt, voorkomt dubbel werk en dubbele kosten. Dat is precies wat technisch vastgoedbeheer doet: vooruitkijken, bundelen en uitvoeren. Lees ook Wat is technisch vastgoedbeheer?

Veelgestelde vragen

Is een energielabel verplicht als ik mijn woning verhuur?

Ja. Bij nieuwe verhuur van een bestaande woning moet er een geldig energielabel zijn en ontvangt de huurder een afschrift. Sinds 29 mei 2026 geldt dat ook bij verlenging of vernieuwing van een huurcontract.

Moet het energielabel in mijn huuradvertentie staan?

Ja. In een advertentie moet u de labelklasse en de energieprestatie-indicator (het primaire fossiele energiegebruik in kWh/m² per jaar) vermelden.

Mag ik straks nog verhuren met label E, F of G?

Het kabinet wil dat huurwoningen met label E, F of G uiterlijk op 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Dit staat in een ontwerpbesluit dat in 2026 aan het parlement is voorgelegd. Houd de actuele stand bij op rijksoverheid.nl en plan de verbetering nu al in.

Hoe lang is een energielabel geldig?

Tien jaar. Na de ‘geldig tot’-datum moet u bij nieuwe verhuur een nieuw label laten maken.

Wat gebeurt er als ik geen geldig energielabel heb?

Dan kunt u een boete krijgen. De ILT houdt toezicht op de labelplicht bij verkoop en verhuur.

Heeft het energielabel invloed op de maximale huurprijs?

Ja, het label telt mee in het woningwaarderingsstelsel en weegt sinds de Wet betaalbare huur zwaarder. Hoeveel punten het oplevert, controleert u met de huurprijscheck van de Huurcommissie.

Welke maatregel levert de grootste labelsprong op?

Dat verschilt per woning. Meestal levert isolatie van de schil (spouw, dak, vloer, glas) de basis, aangevuld met betere ventilatie en een zuiniger installatie. Een maatregelenadvies van een EP-adviseur laat vooraf zien wat nodig is.

Hulp nodig bij het verbeteren van uw energielabels?

RMS Multiservice is een familiebedrijf uit Berkel en Rodenrijs, actief in heel Zuid-Holland. Wij combineren technisch vastgoedbeheer, verduurzaming, renovatie en projectmanagement, zodat u één aanspreekpunt heeft van inventarisatie tot oplevering. Of het nu gaat om één huurwoning of een portefeuille in bijvoorbeeld Rotterdam of Den Haag: wij denken mee over de slimste volgorde en regelen de uitvoering. Bekijk ons werkgebied, neem contact op of bel ons op 010 307 21 20.