Technisch vastgoedbeheer in Rijswijk

Rijswijk ligt ingeklemd tussen Den Haag en Delft en heeft op een relatief klein grondgebied een opvallend gevarieerde vastgoedvoorraad. In Oud-Rijswijk staan vooroorlogse woningen en panden rond de oude dorpskern, in wijken als de Muziekbuurt, Stervoorde en Presidentenbuurt overheerst naoorlogse woningbouw met veel portiekflats en appartementen, en met Rijswijk-Buiten is er een nieuwe woonwijk bijgekomen. Daarnaast heeft Rijswijk een grote kantoren- en bedrijvenvoorraad, onder meer in de Plaspoelpolder en rond Te Werve, waar een deel van de kantoren een nieuwe bestemming heeft gekregen. Voor eigenaren van al dat vastgoed verzorgt RMS Multiservice het technisch vastgoedbeheer: van het onderhoudsplan tot de reparatie die een huurder vanochtend heeft gemeld.

Waarom beheer in Rijswijk maatwerk vraagt

De verschillen tussen de wijken in Rijswijk zijn groot, en dat geldt ook voor de onderhoudsvragen. Een vooroorlogs pand in Oud-Rijswijk vraagt aandacht voor houten vloeren, oude leidingen en metselwerk. Een flat uit de jaren vijftig of zestig heeft vaak te maken met betonrot aan balkons, verouderde installaties in de gemeenschappelijke delen en kozijnen die aan vervanging toe zijn. In nieuwe woningen en getransformeerde kantoorgebouwen draait het juist om installaties: ventilatie, warmtepompen, liften en brandmeldsystemen die volgens schema gecontroleerd moeten worden.

Wij kijken daarom per pand wat er nodig is en stemmen het beheer daarop af. Een standaardpakket dat voor elk gebouw hetzelfde is, past niet bij een stad als Rijswijk.

Onze taken als technisch beheerder

Als technisch beheerder zijn wij verantwoordelijk voor de bouwkundige en installatietechnische staat van uw vastgoed. U houdt de regie over de beslissingen; wij zorgen dat u die beslissingen op tijd en goed onderbouwd kunt nemen, en voeren daarna het werk uit.

• Meerjarenonderhoudsplan: wij nemen het gebouw op, beschrijven per bouwdeel de staat en plannen het onderhoud met een kostenraming over meerdere jaren.
• Planmatig onderhoud: schilderwerk, dakonderhoud, gevelherstel en vervanging van installaties volgens het plan.
• Storingen en reparaties: huurders melden storingen via de Victor-app, voor spoed is 010 307 21 20 24 uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar.
• Mutatieonderhoud: een woning na vertrek van de huurder herstellen en weer verhuurklaar opleveren.
• Inspecties: periodieke controles van daken, gevels, gemeenschappelijke ruimtes en installaties.
• Contractbeheer: toezicht op onderhoudscontracten voor bijvoorbeeld cv-installaties, liften en brandveiligheid.
• Rapportage: heldere verslagen aan de eigenaar of het VvE-bestuur over uitgevoerd werk, kosten en aandachtspunten.

Meldingen van huurders snel afgehandeld

Voor huurders is de snelheid waarmee een melding wordt opgepakt vaak het belangrijkste. Via de Victor-app geven zij aan wat er aan de hand is, eventueel met een foto. Wij beoordelen de melding, plannen een vakman in en laten weten wanneer die langskomt. Alles over het melden van een storing staat op onze pagina voor huurders. Na afloop ziet u als eigenaar terug wat er is gedaan.

Mutaties zonder onnodige leegstand

Bij een huurderswissel nemen wij de woning op bij de eindinspectie, stellen wij vast wat er moet gebeuren en plannen wij de werkzaamheden direct aansluitend. In een stad met een krappe woningmarkt als Rijswijk telt elke week leegstand.

Inspecties die verder kijken dan de oppervlakte

Bij een inspectie kijken wij niet alleen naar wat zichtbaar kapot is, maar ook naar signalen die op een groter probleem wijzen. Scheurtjes in een balkonrand, roestvorming bij wapening, vochtplekken onder een dakrand of een installatie die steeds vaker storingen geeft: zulke signalen leggen wij vast met foto's en een toelichting. In de rapportage geven wij aan wat urgent is en wat in het MJOP kan worden ingepland. Zo voorkomt u dat kleine gebreken uitgroeien tot dure reparaties.

Contracten die echt worden nagekomen

Liften, brandmeldinstallaties, noodverlichting en cv-installaties vallen vaak onder aparte onderhoudscontracten. Wij houden bij wanneer onderhoudsbeurten gepland staan, controleren of ze zijn uitgevoerd en spreken de contractpartij aan als afspraken niet worden nagekomen. U heeft daardoor één overzicht in plaats van losse contracten met elk een eigen planning.

Eigenaren en besturen die wij ontzorgen

VvE's in flats en appartementengebouwen

Een groot deel van de woningen in Rijswijk bevindt zich in appartementengebouwen met een VvE. Wij ondersteunen het bestuur met een actueel MJOP, voeren het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen uit en verzorgen de technische toelichting voor de ledenvergadering. Bewoners worden vooraf geïnformeerd over werkzaamheden in hun complex.

Particuliere beleggers met huurwoningen

Beleggers met een paar woningen in bijvoorbeeld Oud-Rijswijk of de Muziekbuurt hebben weinig tijd om zelf achter reparaties aan te gaan. Wij zijn het aanspreekpunt voor hun huurders en houden de eigenaar op de hoogte met korte terugkoppelingen.

Fondsen en grotere vastgoedportefeuilles

Voor eigenaren met meerdere complexen in Rijswijk en de regio Den Haag werken wij met vaste afspraken, eenduidige rapportages en een planning waarmee onderhoudsbudgetten voorspelbaar worden. Panden in verschillende gemeenten kunnen onder dezelfde werkwijze vallen.

Kantoren en bedrijfspanden

In de Plaspoelpolder en andere werklocaties in Rijswijk staan kantoren, bedrijfshallen en gemengde panden. Wij verzorgen inspecties, onderhoud en storingsafhandeling en plannen het werk zo dat de huurder zijn bedrijf kan blijven runnen. Ook bij een gebouw dat van kantoor naar woningen is getransformeerd, kunnen wij het technisch beheer overnemen.

Wat al deze opdrachtgevers gemeen hebben: zij willen weten dat het onderhoud goed geregeld is, zonder er zelf dagelijks mee bezig te zijn. Daarom werken wij met vaste afspraken over reactietijden, de manier waarop wij terugkoppelen en de momenten waarop wij rapporteren. Bij werkzaamheden boven een afgesproken bedrag vragen wij vooraf uw akkoord, zodat u nooit voor verrassingen komt te staan.

Wat wij regelen

Onderdeel	Wat het inhoudt	Voor wie
MJOP opstellen en bijhouden	Technische opname, onderhoudsplanning en kostenraming per bouwdeel	VvE's, fondsen, beleggers
Uitvoering planmatig onderhoud	Onderhoud aan dak, gevel, kozijnen en installaties volgens planning	Alle eigenaren
Storingsdienst	Meldingen via de Victor-app en 24/7 spoednummer 010 307 21 20	Verhuurders en bedrijfspanden
Mutatieonderhoud	Herstel en verhuurklaar maken na vertrek van een huurder	Beleggers en fondsen
Technische inspecties	Periodieke controle en vastlegging van de staat van het gebouw	Alle eigenaren
Beheer onderhoudscontracten	Toezicht op afspraken met installateurs, liftonderhoud en brandveiligheid	VvE's, fondsen, kantoren
Rapportages	Verslag van werkzaamheden, kosten en advies voor de komende periode	Eigenaren en VvE-besturen

Zo start de samenwerking

• Stap 1 – Eerste gesprek: u vertelt welke panden u in Rijswijk heeft en wat u wilt uitbesteden.
• Stap 2 – Technische opname: wij bezoeken de panden en brengen de staat van de bouwdelen en installaties in kaart.
• Stap 3 – Voorstel: u ontvangt een voorstel met de taken die wij overnemen en de afspraken over meldingen en rapportage.
• Stap 4 – Overdracht: wij nemen documentatie, contracten en lopende meldingen over en informeren huurders of bewoners over de nieuwe werkwijze.
• Stap 5 – Doorlopend beheer: wij voeren het onderhoud uit, handelen meldingen af en rapporteren volgens de gemaakte afspraken.

Onderhoud combineren met renovatie en verduurzaming

Een goed onderhoudsplan laat zien wanneer een bouwdeel aan vervanging toe is. Dat is vaak het ideale moment om meer te doen dan alleen vervangen. Moet de keuken of badkamer van een huurwoning toch vernieuwd worden, dan pakken wij dat op als renovatie in Rijswijk. Staan de kozijnen of de dakbedekking op de planning, dan is het een logisch moment om isolatie of nieuw glas mee te nemen; daarover leest u meer bij verduurzaming in Rijswijk. Omdat beheer, renovatie en verduurzaming bij ons in één hand liggen, sluiten de werkzaamheden op elkaar aan en voorkomt u dubbele kosten.

Veelgestelde vragen over technisch vastgoedbeheer in Rijswijk

Beheren jullie ook getransformeerde kantoorgebouwen?

Ja. Bij een gebouw dat van kantoor naar woningen is omgezet, nemen wij het technisch beheer over, inclusief de installaties en de gemeenschappelijke delen.

Hoe snel komen jullie bij een spoedmelding?

Spoedmeldingen, zoals een grote lekkage of uitval van de verwarming, kunt u dag en nacht doorgeven via 010 307 21 20. Wij beoordelen direct wat nodig is om erger te voorkomen en sturen een vakman.

Wat doet de Victor-app?

Met de Victor-app melden huurders een storing of reparatieverzoek, eventueel met foto. De melding komt direct bij ons binnen, zodat wij die kunnen inplannen.

Kunnen jullie een bestaand MJOP overnemen?

Ja. Wij beoordelen het bestaande plan tijdens de opname en werken het waar nodig bij, zodat het aansluit op de actuele staat van het gebouw.

Werken jullie in heel Rijswijk?

Wij werken in alle wijken van Rijswijk, van Oud-Rijswijk tot Rijswijk-Buiten, en ook in de rest van de regio Den Haag.

Ontvangt het VvE-bestuur een rapportage?

Ja. Het bestuur ontvangt een overzicht van uitgevoerde werkzaamheden, kosten en aandachtspunten, zodat het verantwoording kan afleggen aan de leden.

Werken jullie met onderaannemers?

Wij werken met eigen vakmensen. Waar een specialisme nodig is, zoals liftonderhoud, houden wij toezicht op de partij die het contract uitvoert.

RMS Multiservice is een familiebedrijf uit Berkel en Rodenrijs (Nieuwstraat 9A) met eigen vakmensen en één vaste contactpersoon per opdrachtgever. Lees meer over onze werkwijze op de pagina over technisch vastgoedbeheer, bekijk ons werkgebied of de informatie voor huurders. Voor een kennismaking kunt u contact opnemen of bellen met 010 307 21 20.