Meerjarenonderhoudsplan (MJOP): wat is het en wat moet een VvE ermee?

Elk gebouw heeft een levenscyclus. Daken, kozijnen, liften en installaties gaan niet eeuwig mee en moeten op een bepaald moment worden vervangen of grondig hersteld. Voor een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een meerjarenonderhoudsplan, kortweg MJOP, het belangrijkste instrument om die kosten te voorzien en eerlijk over de jaren te verdelen. In dit artikel leest u wat een MJOP is, wat erin staat, hoe het zich verhoudt tot het reservefonds en hoe u als VvE-bestuur een goed plan opstelt en actueel houdt.

Wat is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)?

Een meerjarenonderhoudsplan is een overzicht van al het groot onderhoud dat de komende jaren aan een gebouw nodig is, met per onderdeel een planning en een kostenraming. Het beschrijft welke werkzaamheden wanneer moeten gebeuren en wat ze naar verwachting kosten. Daarmee is het tegelijk een technisch document (wat moet er gebeuren?) en een financieel document (hoeveel moet de VvE daarvoor reserveren?).

Volgens de Rijksoverheid beschrijft een MJOP het onderhoud dat in de komende 10 jaar moet gebeuren, wanneer dat gebeurt en wat het kost. In de praktijk kijken veel plannen nog verder vooruit, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar, omdat sommige grote posten zoals een dakvervanging of liftrenovatie pas daarna aan de orde zijn, maar er wel nu al voor gespaard moet worden.

Is een MJOP verplicht voor een VvE?

De Rijksoverheid is helder over de basisregel: elke VvE moet jaarlijks een bedrag reserveren voor groot onderhoud van het gebouw. Dat geld staat apart, in het reservefonds. Er zijn twee manieren om te bepalen hoeveel er gereserveerd moet worden:

• op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of
• als er geen MJOP is: minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. De herbouwwaarde staat op het polisblad van de opstalverzekering.

Een MJOP is dus niet de enige toegestane methode, maar wel de methode die aansluit op de werkelijke staat van uw gebouw. De 0,5%-regel is een ondergrens die geen rekening houdt met de leeftijd, de bouwwijze of de installaties van het pand. Voor een ouder complex met een lift en een collectieve cv kan die ondergrens ruim onvoldoende zijn; voor een jong en eenvoudig gebouw kan het juist meer zijn dan nodig. Wat precies in de splitsingsakte of het reglement van uw VvE staat, kan aanvullende afspraken bevatten. Vraag bij twijfel naar de actuele regels bij uw notaris of een VvE-adviseur.

Wat staat er in een goed MJOP?

Een bruikbaar meerjarenonderhoudsplan bestaat uit een aantal vaste onderdelen.

1. Inventarisatie van bouwdelen en installaties

Een overzicht van alle onderdelen waarvoor de VvE verantwoordelijk is: daken, gevels, voegwerk, kozijnen, beglazing, galerijen, balkons, trappenhuizen, liften, hemelwaterafvoeren, riolering, ventilatie, verlichting, deurtoegangssystemen en eventueel collectieve verwarming.

2. Conditiemeting

Per onderdeel wordt de staat beoordeeld. Vaak gebeurt dat met de NEN 2767-methodiek, waarbij de conditie op een schaal wordt gescoord. Dat maakt het plan objectief en goed vergelijkbaar bij een volgende inspectie.

3. Planning per onderdeel

Voor elk onderdeel staat wanneer onderhoud, herstel of vervanging verwacht wordt. Denk aan schilderwerk met een vaste cyclus, het vervangen van dakbedekking aan het eind van de levensduur of het herstellen van voegwerk.

4. Kostenraming

Per werkzaamheid een realistische raming, inclusief bijkomende kosten zoals steigers, toezicht en onvoorzien. Prijspeil en verwachte prijsstijging horen erbij vermeld te worden.

5. Financieel overzicht en advies voor de reservering

Het plan vertaalt de uitgaven per jaar naar een advies voor de jaarlijkse reservering. Zo ziet de vergadering of het reservefonds op elk moment toereikend is.

MJOP en reservefonds: hoe hangen ze samen?

Het reservefonds is de spaarpot, het MJOP is de reden waarom er gespaard wordt. Zonder plan is het reservefonds een gok: misschien is het genoeg, misschien niet. Met een plan weet de VvE hoeveel er op welk moment nodig is en kan de jaarlijkse bijdrage daarop worden afgestemd.

Een veelgemaakte fout is dat het reservefonds jarenlang op een vast bedrag blijft staan, terwijl de kosten stijgen en het gebouw ouder wordt. Het gevolg: wanneer het dak of de lift aan de beurt is, is er te weinig geld en moeten eigenaren ineens een flinke extra bijdrage betalen. Een actueel MJOP voorkomt dat.

Tip: Laat het MJOP niet in een la verdwijnen. Bespreek het jaarlijks in de ledenvergadering, vergelijk de planning met wat er werkelijk is uitgevoerd en laat het plan periodiek opnieuw toetsen door een inspectie. Een plan dat jaren oud is, geeft een vals gevoel van zekerheid.

Hoe stelt u een MJOP op?

1. Verzamel documenten: splitsingsakte, reglement, bouwtekeningen, eerdere inspectierapporten en lopende onderhoudscontracten.
2. Bepaal wat gemeenschappelijk is: volgens de splitsingsakte is alles wat niet als privégedeelte is omschreven in principe gemeenschappelijk. Zie ook wat de VvE betaalt en wat de eigenaar.
3. Laat een technische inspectie uitvoeren: door een deskundige die alle bouwdelen en installaties beoordeelt.
4. Stel planning en begroting op: per onderdeel, met heldere uitgangspunten.
5. Vertaal naar een reserveringsadvies: hoeveel moet er jaarlijks opzij?
6. Laat de vergadering besluiten: het plan en de bijdrage worden in de ledenvergadering vastgesteld.
7. Houd het actueel: werk het plan bij na uitgevoerd onderhoud en laat het periodiek herinspecteren.

Verduurzaming in het MJOP

Steeds meer VvE's nemen verduurzaming op in hun meerjarenonderhoudsplan. Dat is logisch: het beste moment om te isoleren is wanneer er toch al onderhoud plaatsvindt. Een dak dat vervangen moet worden, kan direct worden geïsoleerd. Kozijnen die aan vervanging toe zijn, kunnen worden voorzien van beter glas. Door deze momenten in het MJOP te markeren, ontstaat een zogenoemd duurzaam MJOP (soms DMJOP genoemd).

Wilt u verder gaan dan alleen meeliftende maatregelen, dan helpt ons stappenplan voor het verduurzamen van een VvE. Denkt uw VvE aan een collectieve warmtepomp, lees dan ook of een warmtepomp in een appartementencomplex kan.

Praktijkvoorbeeld: een plan dat te optimistisch was

Stel: een VvE van een galerijflat uit de jaren tachtig heeft ruim tien jaar geleden een MJOP laten opstellen. Sindsdien is de jaarlijkse bijdrage niet aangepast. Bij een nieuwe inspectie blijkt dat het houtwerk sneller is verouderd dan verwacht, dat de liftinstallatie binnen enkele jaren gemoderniseerd moet worden en dat de prijzen voor bouwwerkzaamheden flink zijn gestegen. Het reservefonds blijkt bij lange na niet toereikend.

Door het plan te actualiseren, kan het bestuur de vergadering een onderbouwd voorstel doen: de bijdrage stapsgewijs verhogen, het schilderwerk en het houtherstel combineren in één project en de liftmodernisering iets later inplannen zodat er tijd is om te sparen. Zo worden eigenaren niet ineens met een hoge eenmalige rekening geconfronteerd. Bij de uitvoering zorgt projectmanagement ervoor dat aannemers, planning en bewonerscommunicatie goed op elkaar aansluiten.

Het MJOP presenteren in de ledenvergadering

Een goed plan is pas waardevol als de eigenaren het begrijpen en steunen. Veel besturen merken dat een dik rapport vol tabellen weinig zegt aan eigenaren zonder technische achtergrond. Het helpt om het MJOP in de vergadering terug te brengen tot een paar heldere boodschappen.

• Wat zijn de grote posten van de komende jaren? Noem de drie of vier belangrijkste werkzaamheden met het verwachte jaar.
• Is het reservefonds toereikend? Laat in één grafiek of tabel zien hoe het saldo zich ontwikkelt.
• Wat betekent dit per eigenaar? Vertaal de benodigde reservering naar de maandelijkse bijdrage, verdeeld volgens de breukdelen uit de splitsingsakte.
• Welke keuzes liggen er? Bijvoorbeeld: werkzaamheden bundelen, verduurzaming meenemen of een post naar voren of achteren schuiven.

Laat bij voorkeur de opsteller van het plan een toelichting geven, zodat vragen direct beantwoord kunnen worden. Eigenaren die begrijpen waarom de bijdrage omhoog moet, stemmen eerder in dan eigenaren die alleen een hoger bedrag zien.

Wat als de vergadering het plan niet volgt?

De ledenvergadering beslist uiteindelijk over het plan en de hoogte van de bijdrage. Kiest de vergadering voor een lagere reservering dan het plan adviseert, leg dan in de notulen vast welk risico daarmee wordt genomen. Houd er rekening mee dat de wettelijke reserveringsplicht blijft gelden: vraag bij twijfel naar de actuele regels en de gevolgen voor uw VvE.

Veelgemaakte fouten met een MJOP

• Het plan niet bijwerken: een verouderd plan onderschat vaak de kosten.
• Alleen bouwkundige posten: installaties zoals liften, ventilatie en brandmeldsystemen worden vergeten.
• Geen onvoorzien: bijkomende kosten zoals steigers en toezicht ontbreken.
• Geen bundeling: werkzaamheden die één steiger delen, staan in verschillende jaren gepland.
• Verduurzaming los gezien: kansen om bij onderhoud te isoleren worden gemist.

Veelgestelde vragen

Wat is een MJOP?

Een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) is een plan waarin staat welk groot onderhoud de komende jaren aan een gebouw nodig is, wanneer het moet gebeuren en wat het naar verwachting kost. Het dient als basis voor de jaarlijkse reservering van een VvE.

Is een MJOP verplicht voor een VvE?

Een VvE is verplicht om jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud. Volgens de Rijksoverheid kan het bedrag worden bepaald met een MJOP, of anders moet minimaal 0,5% van de herbouwwaarde worden gereserveerd. Een MJOP sluit beter aan bij de werkelijke staat van het gebouw.

Hoe vaak moet een MJOP worden geactualiseerd?

Een vaste wettelijke termijn noemt de Rijksoverheid niet. In de praktijk is het verstandig het plan jaarlijks te bespreken en het om de paar jaar opnieuw te laten toetsen met een inspectie, of eerder als er grote werkzaamheden zijn uitgevoerd.

Wie stelt een MJOP op?

Meestal een technisch vastgoedbeheerder, bouwkundig adviesbureau of gespecialiseerde partij die het gebouw inspecteert. Het bestuur legt het plan vervolgens ter besluitvorming voor aan de ledenvergadering.

Wat is het verschil tussen een MJOP en een DMJOP?

Een DMJOP is een duurzaam meerjarenonderhoudsplan. Naast regulier onderhoud zijn daarin ook verduurzamingsmaatregelen opgenomen, zoals isolatie of installaties, gekoppeld aan logische onderhoudsmomenten.

Waar vind ik de herbouwwaarde van ons gebouw?

Volgens de Rijksoverheid staat de herbouwwaarde op het polisblad van de opstalverzekering van de VvE.

Wat gebeurt er als het reservefonds te laag is?

Dan moet de VvE bij groot onderhoud extra geld bijeenbrengen, bijvoorbeeld via een eenmalige extra bijdrage van de eigenaren of een lening. Ook kan noodzakelijk onderhoud worden uitgesteld, wat vaak tot hogere kosten leidt. Een actueel MJOP helpt dit te voorkomen.

Hulp bij uw MJOP van RMS Multiservice

RMS Multiservice is een familiebedrijf uit Berkel en Rodenrijs dat VvE's in Zuid-Holland helpt met technisch vastgoedbeheer, van inspectie en meerjarenonderhoudsplan tot de uitvoering van onderhoud, renovatie en verduurzaming. Lees ook wat technisch vastgoedbeheer inhoudt of bekijk ons werkgebied, met onder meer Rotterdam. Wilt u uw MJOP laten opstellen of actualiseren? Neem contact met ons op of bel 010 307 21 20.