VvE-onderhoud: wat betaalt de VvE en wat de eigenaar?

Een lekkage die bij de buren binnenkomt, een kozijn dat rot of een balkon dat aan herstel toe is: in een appartementencomplex is de vraag "wie betaalt dit?" vaak minder eenvoudig dan het lijkt. Soms is het de Vereniging van Eigenaars (VvE), soms de individuele eigenaar, en soms ligt het ergens tussenin. In dit artikel leest u hoe u bepaalt wat gemeenschappelijk en wat privé is, welke rol de splitsingsakte speelt, welke onderdelen vaak tot discussie leiden en hoe u als bestuur of eigenaar voorkomt dat er onduidelijkheid ontstaat.

De basis: privégedeelte en gemeenschappelijke gedeelten

Wie een appartement koopt, koopt een appartementsrecht. Dat bestaat uit twee delen: het exclusieve gebruik van een privégedeelte (uw woning) en een aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals de fundering, het dak, de gevels en het trappenhuis. Alle eigenaren samen vormen de VvE.

De hoofdregel is helder, zoals ook VvE Belang uitlegt:

• Het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten is de verantwoordelijkheid van de VvE en wordt in principe betaald uit het reservefonds.
• Het onderhoud van het privégedeelte komt in principe voor rekening van de eigenaar. Dat geldt ook als die eigenaar zijn appartement verhuurt.

De vraag is dus steeds: is dit onderdeel gemeenschappelijk of privé?

De splitsingsakte is leidend

Het antwoord op die vraag staat in de splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening. Daarin is vastgelegd welke delen van het gebouw tot welk privégedeelte behoren. Bij de akte hoort ook een reglement, vaak gebaseerd op een modelreglement van de notariële beroepsorganisatie, met nadere regels over onderhoud en kosten.

Een belangrijk uitgangspunt: alles wat in de splitsingsakte niet als privégedeelte is omschreven, is in principe gemeenschappelijk. Staat er niets, dan valt het dus meestal onder de VvE.

Toch is het niet altijd zo eenvoudig. Niet elk onderdeel wordt in de akte expliciet genoemd, en het reglement kan bepalen dat bepaalde kosten toch voor rekening van een individuele eigenaar komen. Bovendien verschillen akten en reglementen per gebouw en per periode waarin ze zijn opgesteld. Lees daarom altijd de stukken van uw eigen VvE en vraag bij twijfel advies aan een notaris of VvE-adviseur.

Tip: Maak als bestuur een eenvoudig overzicht "wie doet wat" op basis van de splitsingsakte en het reglement, en deel dat met alle eigenaren. Dat voorkomt veel discussie bij een lekkage of reparatie, en nieuwe eigenaren weten direct waar ze aan toe zijn.

Wat is meestal gemeenschappelijk en wat meestal privé?

Onderstaand overzicht geeft een indicatie van hoe het in veel gebouwen geregeld is. Het is nadrukkelijk een algemeen beeld: wat voor uw gebouw geldt, staat in uw eigen splitsingsakte en reglement.

De bekende twistpunten

Kozijnen en ramen

Kozijnen zitten in de gevel, die gemeenschappelijk is, maar ze horen bij één woning. Volgens VvE Belang worden raamkozijnen nogal eens niet benoemd in de splitsingsakte. In veel VvE's valt het buitenonderhoud, zoals schilderwerk, onder de VvE, terwijl kapot glas of hang- en sluitwerk soms voor de eigenaar is. Juist hier is een helder overzicht goud waard.

Leidingen

Leidingen lopen door het hele gebouw. Een standleiding die meerdere woningen bedient, is doorgaans gemeenschappelijk, zelfs als die in uw badkamer is weggewerkt. De aftakking naar alleen uw keuken is vaak privé. Bij een lekkage moet dus eerst worden vastgesteld wáár het lek zit voordat duidelijk is wie betaalt.

Balkons en dakterrassen

De draagconstructie van een balkon hoort vaak bij het gebouw en dus bij de VvE. De vloerafwerking, een balkonscherm of een zelf aangebrachte overkapping kan privé zijn. Bij dakterrassen speelt bovendien dat het dak eronder gemeenschappelijk is.

Schade veroorzaakt door een bewoner

Ook als een gemeenschappelijk onderdeel beschadigd raakt, kan het zijn dat een eigenaar de kosten moet dragen, bijvoorbeeld wanneer de schade door een bewoner is veroorzaakt. De VvE kan de herstelkosten dan voorschieten en verhalen op de eigenaar van het betreffende appartementsrecht.

Wijzigingen door eigenaren

Eigenaren willen hun woning soms aanpassen: een nieuwe voordeur, ander glas, een airco-unit op de gevel, zonnepanelen op het dak of een laadpaal in de parkeergarage. Zodra een aanpassing gemeenschappelijke delen raakt, is in de regel toestemming van de VvE nodig. Het reglement beschrijft hoe dat werkt. Leg goedgekeurde wijzigingen schriftelijk vast, inclusief afspraken over toekomstig onderhoud. Anders is over tien jaar niemand meer zeker wie de airco-beugel of het afwijkende kozijn moet onderhouden.

Hoe worden de kosten van de VvE verdeeld?

Kosten die voor rekening van de VvE komen, worden niet zomaar gelijk over alle eigenaren verdeeld. De splitsingsakte kent aan elk appartementsrecht een aandeel toe, vaak breukdeel genoemd. Dat aandeel bepaalt in de regel welk deel van de gemeenschappelijke kosten en het reservefonds een eigenaar draagt, en vaak ook hoeveel stemmen hij heeft in de vergadering. Een groot penthouse draagt daardoor meestal meer bij dan een kleine studio.

Daarnaast kan het reglement bijzondere regels bevatten, bijvoorbeeld dat alleen de eigenaren met een woning aan een galerij meebetalen aan het onderhoud van die galerij, of dat bedrijfsruimten op de begane grond niet meebetalen aan de lift. Zulke afspraken verschillen sterk per gebouw. Ga daarom niet uit van wat bij een ander complex gebruikelijk is, maar kijk in uw eigen akte en reglement.

Het reservefonds en groot onderhoud

Groot onderhoud aan gemeenschappelijke delen wordt in principe betaald uit het reservefonds. Volgens de Rijksoverheid is elke VvE verplicht hiervoor jaarlijks geld te reserveren, op basis van een meerjarenonderhoudsplan of anders minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Is het reservefonds niet toereikend, dan kan de vergadering besluiten tot een extra bijdrage. Een actueel MJOP voorkomt dat eigenaren daar onverwacht mee worden geconfronteerd. Klein dagelijks onderhoud, zoals het vervangen van een lamp in het trappenhuis of het schoonhouden van de entree, wordt meestal uit de gewone exploitatiebegroting betaald.

Wat betekent dit voor verhuurde appartementen?

Bij een verhuurd appartement zijn er drie partijen: de VvE, de eigenaar-verhuurder en de huurder. De VvE onderhoudt de gemeenschappelijke delen. De eigenaar-verhuurder is tegenover de VvE verantwoordelijk voor zijn privégedeelte, en tegenover zijn huurder voor het onderhoud dat volgens huurrecht bij de verhuurder ligt. De huurder voert de kleine herstellingen uit; welke dat zijn, staat in het Besluit kleine herstellingen. Meer hierover leest u in onderhoud aan een huurwoning: wat doet de verhuurder en wat de huurder?

Praktijkvoorbeeld: een lekkage met drie partijen

In een fictief complex meldt een bewoner op de tweede verdieping een vochtplek in het plafond van de badkamer. De bovenburen verhuren hun appartement. Wie moet in actie komen?

Eerst wordt de oorzaak opgespoord. Blijkt het lek in de gemeenschappelijke standleiding te zitten, dan is het herstel in principe een zaak van de VvE, ook al zit de leiding in de badkamer van de bovenburen. Blijkt het een lekkende kitrand van de douche van de bovenburen te zijn, dan ligt het herstel bij die eigenaar, die het op zijn beurt met zijn huurder afstemt. In beide gevallen helpt het als de VvE één technisch aanspreekpunt heeft dat snel de oorzaak vaststelt, de juiste partijen informeert en het herstel coördineert. Zo wordt verdere schade voorkomen en blijft de discussie over kosten zakelijk.

Hoe voorkomt u onduidelijkheid?

1. Ken de stukken: zorg dat de splitsingsakte, splitsingstekening en het reglement digitaal beschikbaar zijn voor bestuur en eigenaren.
2. Maak een verantwoordelijkhedenmatrix: per onderdeel wie het onderhoud uitvoert en wie betaalt.
3. Neem alle gemeenschappelijke onderdelen op in het MJOP: zie ons artikel over het meerjarenonderhoudsplan.
4. Leg besluiten vast: notuleer duidelijk wat de vergadering besluit over twijfelgevallen en wijzigingen.
5. Werk met één technisch beheerder: die kent het gebouw en kan snel beoordelen waar een probleem vandaan komt.

Veelgestelde vragen

Wat betaalt de VvE en wat de eigenaar?

In principe betaalt de VvE het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, zoals dak, gevels en trappenhuis, en de eigenaar het onderhoud van zijn privégedeelte. Wat precies gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte en het reglement van uw VvE.

Zijn kozijnen van de VvE of van de eigenaar?

Dat verschilt per gebouw. Kozijnen worden niet altijd in de splitsingsakte benoemd. In veel VvE's valt het buitenonderhoud onder de VvE, maar raadpleeg altijd uw eigen akte en reglement.

Wie betaalt een lekkage in een appartementencomplex?

Dat hangt af van de oorzaak. Zit het lek in een gemeenschappelijk onderdeel, zoals een standleiding of het dak, dan is herstel in principe voor de VvE. Zit het in een privé-onderdeel, zoals een douche of een aftakking naar één woning, dan is het voor de eigenaar.

Wat is gemeenschappelijk als de splitsingsakte niets zegt?

Als uitgangspunt geldt dat alles wat niet als privégedeelte is omschreven, in principe gemeenschappelijk is. Bij twijfel is het verstandig advies in te winnen bij een notaris of VvE-adviseur.

Mag ik als eigenaar zelf mijn kozijnen vervangen?

Als de kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren of het uiterlijk van de gevel veranderen, heeft u in de regel toestemming van de VvE nodig. Het reglement beschrijft hoe u die aanvraagt.

Wie betaalt onderhoud van een verhuurd appartement?

De VvE betaalt het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. De eigenaar-verhuurder is verantwoordelijk voor het privégedeelte en voor het onderhoud dat volgens het huurrecht bij de verhuurder hoort. De huurder voert de kleine herstellingen uit.

Wat als eigenaren het niet eens worden?

Probeer eerst op basis van de splitsingsakte, het reglement en een technisch onderzoek tot een oplossing te komen. Lukt dat niet, dan kan juridisch advies nodig zijn. Een helder overzicht van verantwoordelijkheden voorkomt veel van deze geschillen.

VvE-onderhoud regelen met RMS Multiservice

RMS Multiservice is een familiebedrijf uit Berkel en Rodenrijs dat VvE's en eigenaren in Zuid-Holland ondersteunt met technisch vastgoedbeheer, renovatie, verduurzaming en projectmanagement. Wij stellen snel de oorzaak van problemen vast, helpen bij een helder onderhoudsplan en voeren het werk uit met één vast aanspreekpunt. Lees ook wat technisch vastgoedbeheer is en hoe u een VvE verduurzaamt. Bekijk ons werkgebied, met onder meer Rotterdam, of neem contact met ons op via 010 307 21 20.