Onderhoud aan een huurwoning: wat doet de verhuurder en wat de huurder?

Een lekkende kraan, een klemmende deur, een kapotte cv-ketel of verrot schilderwerk aan de buitenkant: wie moet het regelen en wie betaalt? Bij huurwoningen is dat een van de meest gestelde vragen, zowel door verhuurders als door huurders. Het antwoord ligt grotendeels vast in de wet en in het Besluit kleine herstellingen. In dit artikel zet RMS Multiservice op een rij hoe de verdeling werkt, welke uitzonderingen er zijn en hoe u als verhuurder voorkomt dat onderhoud tot discussie leidt.

De hoofdregel: groot onderhoud voor de verhuurder, klein onderhoud voor de huurder

Volgens de Rijksoverheid is groot onderhoud voor rekening van de verhuurder. Het dagelijks onderhoud en kleine herstellingen komen voor rekening van de huurder. Welke werkzaamheden precies onder 'klein' vallen, staat in het Besluit kleine herstellingen. Dat besluit geeft een lijst met voorbeelden van kleine reparaties en dagelijks onderhoud die de huurder zelf uitvoert of betaalt.

De gedachte erachter is logisch. De verhuurder is verantwoordelijk voor de staat van de woning als geheel: dak, gevel, installaties, constructie. De huurder gebruikt de woning dagelijks en zorgt voor de kleine dingen die bij normaal gebruik horen.

Wat zijn gebreken?

Een verhuurder moet de woning in goede staat houden en gebreken verhelpen. Een gebrek is, kort gezegd, een staat of eigenschap van de woning waardoor de huurder niet het woongenot heeft dat hij mocht verwachten. Denk aan lekkage, een defecte verwarming of ernstige vochtproblemen. Gebreken die de huurder zelf heeft veroorzaakt, vallen daar in principe niet onder. Vraag bij twijfel naar de actuele regels of laat u adviseren, want de precieze uitleg kan per situatie verschillen.

Voorbeelden: wie doet wat?

De onderstaande tabel geeft voorbeelden die de Rijksoverheid zelf noemt bij de verdeling van onderhoudskosten. Het is geen volledige lijst; de precieze afspraken kunnen in het huurcontract staan, zolang die niet in het nadeel van de huurder afwijken van de wettelijke regels.

Bron voor de voorbeelden: Rijksoverheid, vraag en antwoord 'Welke kosten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?'.

De taken van de verhuurder nader bekeken

Groot onderhoud en vervanging

De verhuurder zorgt ervoor dat de woning en het gebouw technisch in orde blijven. Dat omvat het onderhoud aan dak en gevel, buitenschilderwerk, kozijnen, installaties zoals de cv-ketel en de riolering. Omdat dit grote en vaak dure posten zijn, is een goede planning onmisbaar. Lees meer over het verschil tussen vooruitplannen en achteraf repareren in ons artikel planmatig of correctief onderhoud.

Reageren op meldingen

Meldt een huurder een gebrek, dan moet de verhuurder dat binnen een redelijke termijn verhelpen. Wat redelijk is, hangt af van de ernst. Een uitgevallen verwarming in de winter vraagt om een andere reactie dan een klemmende kastdeur. Een helder meldproces met vaste reactietijden voorkomt veel ergernis.

Gemeenschappelijke ruimten

In appartementencomplexen horen ook trappenhuizen, galerijen, bergingsgangen en liften bij het onderhoud van de verhuurder (of van de VvE, als de woning in een gesplitst gebouw ligt). Bij een gesplitst complex is het extra belangrijk om te weten wat de VvE regelt en wat de individuele eigenaar-verhuurder. Zie daarvoor ons artikel VvE-onderhoud: wat betaalt de VvE en wat de eigenaar?

De taken van de huurder nader bekeken

De huurder zorgt voor het dagelijks onderhoud en kleine herstellingen. Daarnaast moet de huurder de woning als een goed huurder gebruiken. Schade die door de huurder zelf, huisgenoten of bezoekers is veroorzaakt, komt in principe voor zijn rekening, ook als het om grotere reparaties gaat.

• Binnenschilderwerk, behangen en kleine reparaties aan wanden.
• Kleine reparaties aan sloten, deurknoppen, scharnieren en kranen.
• Het ontluchten van radiatoren en het bijvullen van de cv-installatie.
• Het ontstoppen van afvoeren in de woning.
• Het schoonhouden van bereikbare goten en de tuin.

Veel verhuurders en corporaties bieden een servicecontract of serviceabonnement aan, waarbij de huurder tegen een vaste bijdrage kleine reparaties laat uitvoeren door de verhuurder. Dat is vaak prettig voor beide partijen: de huurder hoeft zelf niets te regelen en de verhuurder houdt zicht op de staat van de woning.

Wat als de verhuurder niet repareert?

De Rijksoverheid beschrijft de route voor huurders als volgt. Eerst meldt de huurder het gebrek bij de verhuurder en vraagt om herstel binnen een redelijke termijn. Gebeurt er niets, dan kan de huurder het gebrek in bepaalde gevallen zelf laten verhelpen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen, voor zover het herstel voor rekening van de verhuurder komt.

Daarnaast kan een huurder huurverlaging vragen. Dat moet eerst bij de verhuurder. Werkt die niet mee, dan kan de huurder van een sociale huurwoning naar de Huurcommissie. De Huurcommissie verlaagt de huur alleen bij ernstige onderhoudsgebreken en heeft daarvoor een Gebrekencheck op haar website. Bij een vrijesectorwoning loopt een procedure via de kantonrechter. Voor de precieze voorwaarden verwijzen wij naar huurcommissie.nl en de actuele informatie van de Rijksoverheid.

Voor een verhuurder is het dus van belang om meldingen serieus te nemen en tijdig op te volgen. Dat voorkomt niet alleen geschillen, maar ook dat kleine gebreken uitgroeien tot grote schade.

Tip: Leg bij het begin van de huur de staat van de woning vast in een opleveringsrapport met foto's, en doe dat opnieuw bij het einde van de huur. Zo voorkomt u discussie over de vraag of schade al aanwezig was of door de huurder is veroorzaakt.

Onderhoud bij huurderswissel

Het moment tussen twee huurders is ideaal om onderhoud uit te voeren dat in een bewoonde woning lastig is: een nieuwe keuken, badkamerrenovatie of het vervangen van vloeren. Ook kunt u dan eventuele schade beoordelen en met de vertrekkende huurder afrekenen. Hoe u dat efficiënt aanpakt en de leegstand beperkt, leest u in mutatieonderhoud bij een huurwoning.

Onderhoud, renovatie en verduurzaming: wat is het verschil?

Gewoon onderhoud valt onder de verplichting van de verhuurder en vraagt geen toestemming van de huurder. Bij renovatie ligt dat anders. Volgens de Rijksoverheid mag een verhuurder niet zonder toestemming van de huurder renoveren; bij een complex van tien of meer woningen is de instemming van ten minste 70% van de huurders voldoende als het voorstel redelijk is. Onderhoud, zoals nieuwe kozijnen of schilderwerk, valt daar niet onder, ook niet als het in een renovatievoorstel is opgenomen. Meer hierover leest u in ons artikel over renoveren in een bewoond complex.

Wilt u als verhuurder de woning verbeteren, bijvoorbeeld om het energielabel te verhogen? Dan is het verstandig om vooraf duidelijk te communiceren wat er gebeurt, wat het voor de huurder betekent en of de huur verandert. Vraag naar de actuele regels voor huurverhoging na woningverbetering.

Praktijkvoorbeeld: een verhuurder met tien woningen

Stel: een particuliere verhuurder bezit tien woningen verspreid over een paar wijken. Meldingen kwamen binnen via telefoon, app en e-mail, en werden afgehandeld door de klusjesman die op dat moment beschikbaar was. Er was geen overzicht van wat waar was gedaan, en huurders wisten niet altijd wat ze zelf moesten oppakken.

De verhuurder besloot het technisch beheer onder te brengen bij één partij. Er kwam één meldpunt voor alle huurders, met een overzicht van wat onder klein onderhoud valt. Elke melding werd beoordeeld: is dit voor de huurder of voor de verhuurder? Tegelijk werd een inspectie van alle woningen gedaan en ontstond een meerjarenplanning voor buitenschilderwerk, cv-ketels en daken.

Het gevolg: minder discussie met huurders, snellere afhandeling van meldingen en een helder beeld van de kosten voor de komende jaren. De verhuurder hoefde zelf geen afspraken meer te plannen.

Zo voorkomt u discussie over onderhoud

1. Leg afspraken vast in het huurcontract en verwijs naar het Besluit kleine herstellingen.
2. Geef huurders een overzicht van wat zij zelf doen en wat de verhuurder regelt, bijvoorbeeld in een welkomstmap. Verhuurders kunnen huurders ook verwijzen naar de informatiepagina voor huurders.
3. Zorg voor één meldpunt met duidelijke reactietijden.
4. Documenteer de staat van de woning bij begin en einde van de huur.
5. Plan groot onderhoud vooruit, zodat gebreken minder vaak ontstaan.

Veelgestelde vragen

Is de huurder verplicht om binnen te schilderen?

Binnenschilderwerk valt volgens de Rijksoverheid onder het onderhoud dat voor rekening van de huurder komt. Hoe de woning bij vertrek moet worden opgeleverd, hangt af van de afspraken in het huurcontract.

Wie betaalt een kapotte cv-ketel?

Het vernieuwen van de cv-ketel is groot onderhoud en komt voor rekening van de verhuurder. Het ontluchten en bijvullen van de installatie is een taak van de huurder. Is de ketel van de huurder zelf, dan gelden andere afspraken.

Wie moet een verstopte afvoer laten ontstoppen?

Het ontstoppen van het binnenriool is klein onderhoud en dus voor de huurder. Grote reparaties aan de riolering zijn voor de verhuurder.

Mag een verhuurder klein onderhoud in het contract bij de huurder neerleggen?

Klein onderhoud is al wettelijk de taak van de huurder. Het huurcontract mag niet ten nadele van de huurder afwijken van de wettelijke verdeling van groot onderhoud. Laat u bij twijfel informeren over de actuele regels.

Wat kan een huurder doen als de verhuurder niet repareert?

De huurder meldt het gebrek en vraagt om herstel binnen een redelijke termijn. Gebeurt dat niet, dan kan de huurder in bepaalde gevallen zelf laten repareren en de kosten verhalen, of huurverlaging vragen bij de verhuurder en zo nodig bij de Huurcommissie of de kantonrechter.

Wie betaalt schade die de huurder zelf veroorzaakt?

Schade die de huurder, huisgenoten of bezoekers veroorzaken, is in principe voor rekening van de huurder, ook als het om een grotere reparatie gaat.

Valt ongediertebestrijding onder de verhuurder?

De Rijksoverheid noemt het verwijderen van kakkerlakken en houtworm als taak van de verhuurder. Bij overlast die door de huurder zelf is veroorzaakt kan dat anders liggen.

Onderhoud van uw huurwoningen uitbesteden aan RMS Multiservice

RMS Multiservice is een familiebedrijf uit Berkel en Rodenrijs dat verhuurders, beleggers en VvE's in Zuid-Holland ontzorgt. Met ons technisch vastgoedbeheer regelen wij meldingen van huurders, plannen wij groot onderhoud vooruit en houden wij uw woningen in goede staat. Ook voor renovatie, verduurzaming en projectmanagement kunt u bij ons terecht. Bekijk ons werkgebied, bijvoorbeeld voor technisch vastgoedbeheer in Rotterdam of Den Haag. Neem contact op of bel 010 307 21 20.